Vorkaufsrecht der Gemeinde; Beantragung eines Negativzeugnisses

Bei Übertragungen von Grundstücken hat die Gemeinde in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht. Wollen Sie ein Grundstück erwerben, benötigen Sie ein Negativzeugnis, damit das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben werden kann.

Der Gemeinde steht beim Kauf von Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht darf durch die Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Sie kann dies auch zu Gunsten Dritter tätigen.

Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.

Mit dem Negativzeugnis bestätigt die Gemeinde, dass sie

kein Vorkaufsrecht für das Grundstück hat oder
dieses nicht ausübt.

Der Antrag wird in aller Regel vom Notariat, das den Kaufvertrag beurkundet, gestellt.

Voraussetzungen

Es erfolgt ein Grundstückskauf und es liegt ein Kaufvertrag für ein Grundstück vor.

Der Gemeinde steht u.a. ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf eines Grundstücks

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (Ausgleichsmaßnahmen) festgesetzt sind,
in einem Umlegungsgebiet,
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Absatz 2 Baugesetzbuch vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
in einem Gebiet, das zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten ist, insbesondere in Überschwemmungsgebieten,
Zusätzlich kann durch Satzung in den folgenden Fällen ein Vorkaufsrecht durch die Gemeinde begründet werden:
- Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes an
  unbebauten Grundstücken,
- In Gebieten in denen sie städtebauliche Maßnahmen
  in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten
  städtebaulichen Entwicklung,
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
  - diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
  - es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.

Kosten

Die Höhe der Gebühren für ein Negativzeugnis richtet sich nach der kommunalen Gebührensatzung.

Rechtsgrundlagen

§§ 24 - 28 Baugesetzbuch (BauGB)
ggf. Vorkaufsrechtssatzung der Gemeinde

Fristen

Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag darüber unverzüglich ein Negativzeugnis auszustellen.

Will die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, muss sie dies den Beteiligten schriftlich innerhalb von drei Monaten mitteilen. Die Dreimonatsfrist wird in Gang gesetzt, sobald der Gemeinde der vollständige Kaufvertrag vorgelegt wurde und ihr mitgeteilt wird, dass der Kaufvertrag rechtswirksam ist.

Rechtsbehelf

Klage

Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB

Verfahrensablauf

Die Verkäuferseite muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen:

genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Gemarkung, Flurnummer und Straße
Verkäufer und Käufer mit Angabe von Namen und Anschriften
Kaufpreis

In den meisten Fällen übernimmt dies das beurkundende Notariat und beantragt schriftlich die Ausstellung des Negativzeugnisses bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde darüber ein Negativzeugnis aus. Will die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, wird von dieser ein entsprechender Bescheid an den Verkäufer ergehen.